今組んでいる住宅ローンの種類や金利によって異りますが、毎月の返済は、住宅ローンの借り換えを行うだけで、ぐ～んと減ります。借り換えるできる人はぜひ比較、シミュレーションしましょう。でないと、損します！
我が家では、2000年1月に住宅金融支援機構(旧 住宅金融公庫)のゆとりローンで2500万円、35年の住宅ローンを組みました。今年は11年目のため、金利が高くなり、月々の返済も10万円を超えて、家計は火の車に。そこで住宅ローンの借り換えに挑戦。その為にいろいろ比較することにしました。
| 金利 | 月々の支払 | 年間の支払 | |
|---|---|---|---|
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住宅金融支援機構 ゆとりローン (旧 住宅金融公庫) 2,500万、35年元利均等払い、ボーナス払いなし |
当初10年間2.0％ | 90,000円 | 1,088,000円 |
| 11年目以降4.0％ | 105,000円 | 1,226,000円 | |
| 新生銀行の住宅ローンに借り換えた結果、 |  |
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| 新生銀行住宅ローン 残債2,000万+借換費用約25万、25年元利均等払い、ボーナス払いなし |
変動金利 0.880％ | 69,222円 | 830,664円 |
住宅ローンの借り換えで、支払い負担を大きく減らすことが出来ました。
| ちなみに、 新生銀行の住宅ローンに借り換えて、仮に今の金利のままで推移※したなら、 |
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| 今後25年間の支払総額は、 | 住宅金融支援機構で借り続けた場合、 | 31,665,000円 | |
| 新生銀行の住宅ローンに借り換えた場合、 | 22,287,900円 | ||
| 今後20年間の支払総額の比較すると なんと、 驚愕の937万74円※にもなります。 |
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※変動金利がいつまでも一定で続くことはありません。あくまでも目安として計算しています。
借り換えに最適な住宅ローンの選び方にはいくつかのポイントがあります。金利だけに目を奪われずに、以下のポイントもしっかりチェック、比較して選ぶようにしましょう。
住宅ローンの金利タイプには「固定金利型」と「変動金利型」があります。「固定金利型」は経済情勢による変動を受けず、一定しているため、安定した生活設計が可能です。その反面、「変動金利型」に比べ、現状では、高いのがデメリットです。
一方、「変動金利型」は、変動リスクがあるため、上昇傾向があるときにはオススメできません。しかし、この10年間の長期金利を見れば、２%以下が続いており、今後も当面はこの傾向が続くと予想されることから、比較すると「変動金利型」を選ぶ方が5割を超えています。当サイトでも、「変動金利型」をお奨めしています。
住宅ローンを組む場合、基本的には保証料がかかります。例えば、みずほ銀行で2,000万円の住宅ローンを変動金利25年で組んだ場合、以下の保証料等の諸費用がかかります。総額で50万円以上になるので馬鹿にできません。
| 項目 | 費用 | 内容 |
|---|---|---|
| 抵当権設定関係費用 | 137,530円 | 登録免許税等、抵当権の設定に関して司法書士へお支払いいただく金額の概算です(登録免許税は4/1000で計算してい織ります)。 |
| 保証会社事務手数料 | 31,500円 | ローンのお借入れに関する保証会社の事務手数料です。 |
| 保証会社保証料 | 137,530円 | 登録免許税等、抵当権の設定に関して司法書士へお支払いいただく金額の概算です(登録免許税は4/1000で計算してい織ります)。 |
| 保証会社保証料 | 345.080円 | 保証会社にお支払いいただく保証料です。 |
| 印紙税 | 20,000円 | ローンの契約諸に関する印紙税です。 |
| 合計 | 534,100円 |
諸費用のうち、一番大きな割合を占めているのが保証料で約35万円になりますが、新生銀行や>住信SBI銀行など、一部の銀行では保証料が0円の住宅ローンもあります。 住宅ローン借り換え時の諸費用は、銀行によってかなり差がありますのでしっかり比較しましょう。
ズバット住宅ローンでは、参加する金融機関の諸経費を比較できます。
住宅ローンを賢く返済していく最上の方法は、繰り上げ返済です>。
余裕ができたときに、こまめに繰り上げ返済していくと、元本も利子もどんどん減っていきます。しかし、この繰り上げ返済が有料だと、ある程度資金がまとまった時しかできず、繰り上げ効果が半減してしまいます。繰り上げ返済が無料の住宅ローンもあるので、ぜひ無料のものを選びましょう。
いざという時に安心の医療保証付きローンもあります。無料で付帯するもの、有料で付帯するもの、付帯しないものとがあります。一番のお奨めはもちろん、無料で保険が付帯するものです。
2012年 5月更新
※フラット35、楽天銀行 フラット35Sエコの住宅ローンです。変動金利では不安という方にお奨めです。
「フラット35」の優遇申請が9月末日で終了予定です。利用希望の方はお急ぎください！
また、定期借地権で住宅ローンを組みたい方はフラット35をご利用ください。
今月、住宅ローンを比較して、お奨めは「イオン銀行の住宅ローン」
- 最高水準の変動金利、0.865％
- 繰り上げ返済が1円から手数料無料で可能
- 就業不能時の返済保証、8疾病保障つき
変動金利で比べると、トップですが、事務手数料が2.1％かかります。一時金でも出費が出るのはつらいので、事務手数料を残金に含めて住宅ローンを組んでもらう方が賢明だと思います。
月々の支払金額を比較すると、新生銀行の変動金利は半年後に引下げが縮小しますので、
それを加味すれば、住信SBIに借り換えした方が支払い金額は抑えられます。
また、８疾病保障や就業不能時の返済保障がついている点が高く評価できます。住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンは金利、返済額、保険、保証など、トータル的に判断・比較すると、とてもお奨めです。
| 設定ローン | 借り換え費用(別途) | 金利 | 月々の支払 | 年間の支払 |
|---|---|---|---|---|
| 新生銀行 | ||||
| 2,000万円 | 14.5万円 | 変動金利(半年型) 0.980% |
当初6カ月 75,193円 7ヶ月目～ 75,230円 |
936,000円 |
| 2,020万円 (借り換え費用を含めた場合)※ |
0万円 | 変動金利(半年型) 0.980% |
当初6カ月 75,945円 7ヶ月目～ 75,983円 |
948,000円 |
| 住信SBIネット銀行 | ||||
| 2,000万円 | 57.5万円 | 変動金利 0.875% |
74,248円 | 890,976円 |
| 2,060万円 (借換費用を含めた場合)※ |
0円 | 変動金利 0.875% |
76,475円 | 917,700円 |
※借り換えに必要な費用をローンに組み込んで住宅ローンを組んだ場合(10万円単位)。
「よし、住宅ローンの借り換えをしよう！」そう思って、すぐに行動を起こされる方は多いです。
しかし、審査の仕組みを知らないために、無駄な時間を使ったり、借り換えを諦めてしまったりする人もいます。
もったいないですね。審査の流れをきちんと把握した上で、申込み、借り換えを達成しましょう。
住宅ローンの審査は、ほとんどの銀行で、２段階になっています。
WEBサイトや申込書で住宅ローンの申込みを行うと、まず仮審査が行われます。
入力された（記入された）情報をもとに、ローンの貸出先として大丈夫か、その適格性が審査されます。
カードローンの審査よりも慎重に行われるため、この仮審査に約１週間かかります。
仮審査でＯＫがでると、次に本審査>が始まります。この本審査に約３週間、合わせて約１か月かかります。
本審査では、本人の適格性の他に不動産登記の状態など、不動産の適格性も審査されます。
仮審査が通れば、本審査もほとんどＯＫだろうと思う方が多いですが、必ずしも100％ではないのです。
たとえば、病気のため、生命保険に入れなくなっていた…、増築をして法定の建蔽率を超えてしまっていた…、などなど。
本審査まで来て断られることも、意外とあるのです。
借り換えを思い立って、1カ月。さあ、そろそろという時に、不合格の審査結果が届くと、正直へこんでしまいます。
ですので、住宅ローンは、最低３行に申し込みするようにしてください。
知り合いの地銀の住宅ローン担当者に確認したら、「皆さん、平均で３行は申し込んでいます」と教えてくれました。
審査の基準も銀行によって意外と異なっていますので、安全策をとって３行以上申し込むのが得策だと思います。
WEBサイトや資料等を研究して、「この銀行が最高だ！」と思っても、必ず複数銀行に申込むようにしましょう。
- 【住宅ローン相談会】
- 三菱東京UFJ銀行
- 【仮申込】
- 住信SBIネット銀行
- イオン銀行
- 楽天銀行（フラット35）
- 【WEB来店予約】
- SBI住宅ローン（フラット35）
- 【仮審査一括申込請求】
- ズバット住宅ローン